De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft een correctiefase doorgemaakt na enkele jaren van bijna ononderbroken stijging. De prijzen zijn gedaald in de meeste grote agglomeraties, het volume van de transacties is onder de miljoen gebleven, en de kredietvoorwaarden zijn veranderd onder invloed van weinig besproken regelgevende beslissingen in de algemene pers. Voor zowel kopers als investeerders vereist het lezen van de markt dat men verder kijkt dan de koppen over de rentetarieven.
Hypotheek en starters: wat de aanpassingen van de HCSF concreet veranderen
De meeste analyses van de markt in 2024 richten zich op het niveau van de rentetarieven. Ze missen een technisch punt dat de koopkracht van bepaalde huishoudens daadwerkelijk verandert: de versoepelingen van de kredietvoorwaarden die in 2024-2025 zijn vastgesteld.
Lees ook : Ontdek het nieuwe bijgewerkte adres van Zone Telechargement in 2024
De Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF) heeft in zijn rapport 2025, gepubliceerd door de Banque de France, een lichte daling van het percentage geweigerde dossiers en een stijging van de gemiddelde looptijd van de verstrekte leningen bevestigd. Profielen die in 2022-2023 van de markt waren uitgesloten, met name starters met een bescheiden inkomen, kunnen nu een lening krijgen die hen enkele maanden eerder was geweigerd.
Concreet betekent dit dat de vraag naar financiering niet langer alleen “welke rente kan ik krijgen” is. De looptijd van de lening, de flexibiliteit op de schuldenlast en de inachtneming van het resterende leefgeld zijn belangrijker geworden bij de beoordeling van de dossiers.
Verder lezen : Hoe succesvol te investeren in onroerend goed: tips en trucs voor beginners
Een koper die in 2023 een weigering heeft gekregen, doet er goed aan om zijn dossier opnieuw voor te leggen, zelfs zonder wijziging van inkomen. Gespecialiseerde portals zoals https://www.franceimmo.net/ stellen gebruikers in staat om advertenties te combineren met een eerste schatting van de financiële haalbaarheid voordat ze een makelaar inschakelen.
Thermische doorlatendheid en DPE: het echte selectiecriterium voor vastgoed in 2024
De verstrenging van de regels voor energie-intensieve woningen heeft een zeer concreet effect gehad op de structuur van de markt. Onroerend goed geclassificeerd als A tot C volgens de DPE verkoopt sneller en met een lagere korting dan woningen geclassificeerd als F of G, volgens gegevens van de Notarissen van Frankrijk.
Dit fenomeen gaat verder dan alleen de kwestie van de energierekening. Sinds de geleidelijke verbod op de verhuur van thermische doorlatende woningen, wenden huurders zich af van slecht geclassificeerde panden, tenzij ze een zwaar renovatiebudget in hun rendementsberekening opnemen. Voor een koper van een hoofdverblijf kan een woning geclassificeerd als E of F een prijsopportuniteit zijn, op voorwaarde dat drie punten worden gecontroleerd voordat men zich verbindt:
- De werkelijke kosten van de energierenovatie, geschat door een diagnose-expert of een thermisch adviesbureau, niet door de makelaar
- De geschiktheid voor publieke subsidies (MaPrimeRénov’, eco-PTZ), die afhankelijk is van het type werkzaamheden, het fiscaal inkomen en de status van de woning
- De regelgevingstijdlijn: een pand geclassificeerd als G kan vanaf 2025 niet meer verhuurd worden, een pand geclassificeerd als F zal in 2028 aan de beurt zijn
De praktijkervaringen verschillen over de werkelijke capaciteit van kopers om deze kosten te anticiperen. De beschikbare gegevens tonen een duidelijke verschuiving van de vraag naar reeds gerenoveerde of gemakkelijk te renoveren panden, wat een onevenwicht creëert tussen het overvloedige aanbod van slecht geclassificeerde woningen en de vraag geconcentreerd op goed presterende panden.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: waar de daling afneemt en waar deze aanhoudt
De prijscorrectie die sinds eind 2023 is waargenomen, raakt het grondgebied niet gelijkmatig. De Notarissen van Frankrijk geven aan dat de prijsdaling in verschillende lokale markten sterk afneemt, terwijl andere gebieden blijven aanpassen.
In de nieuwbouw verschijnt er een geleidelijke maar zeer gerichte heropleving van de activiteit in enkele metropolen. Lille, Rennes en Nantes behoren tot de steden waar operaties met sterke kortingen en programma’s aan het einde van de commercialisatie de verkopen opnieuw aanzwengelen. Deze dynamiek weerspiegelt geen algemene ommekeer van de nieuwbouwmarkt, maar eerder een tijdelijke sanering van de voorraden.
In de bestaande bouw varieert de situatie afhankelijk van de grootte van de stad en het type onroerend goed. Huizen aan de rand van de metropolen, waarvan de populariteit tijdens de post-Covid-periode explodeerde, zien hun prijzen stabiliseren na een correctiefase. Appartementen in de stadscentra van grote agglomeraties volgen een andere koers afhankelijk van hun energieprestaties.
De situatie in middelgrote steden
Middelgrote steden vormen een apart segment. Hun aantrekkingskracht, versterkt door telewerken, blijft reëel maar selectief. Een pand gelegen in een goed bereikbare stad per trein, met gezondheids- en onderwijsvoorzieningen, behoudt zijn waarde. Daarentegen hebben gemeenten zonder snelle transportinfrastructuur naar een metropool moeite om de prijsniveaus van 2021-2022 te handhaven.
Vastgoedonderzoek in 2024: de methodologische valkuilen om te vermijden
Het vinden van het juiste pand beperkt zich niet tot het raadplegen van advertenties. De onderzoeksmethode zelf bepaalt voor een groot deel de kwaliteit van de uiteindelijke aankoop. Verschillende fouten komen vaak voor bij kopers, ook bij de meest ervaren.
Alleen vertrouwen op de prijs per vierkante meter is misleidend. Twee appartementen die voor dezelfde prijs in dezelfde wijk worden aangeboden, kunnen radicaal verschillende gemeenschappelijke kosten, energieprestaties en verkooppotentieel hebben. De prijs per vierkante meter dient als eerste filter, niet als beslissingscriterium.
De andere klassieke valkuil betreft de onderhandeling. In een markt waar het aanbod de vraag in sommige segmenten overstijgt, zijn de onderhandelingsmarges vergroot. Pand dat al enkele maanden te koop staat, herkenbaar aan zijn advertentiegeschiedenis, laat vaak meer ruimte voor prijsdiscussie.
- Controleren hoe lang een pand op de advertentiesites staat (sommige tools tonen de datum van eerste publicatie)
- De gevraagde prijs vergelijken met de werkelijke verkoopprijzen in de wijk, toegankelijk via de DVF-database (Demandes de Valeurs Foncières) of de gegevens van de notarissen
- De kosten van de werkzaamheden laten schatten vóór de ondertekening van de compromis, niet erna
De Franse vastgoedmarkt van 2024 beloont methodische kopers. De regelgevende aanpassingen op de kredietverlening openen deuren voor profielen die eerder waren uitgesloten, maar de selectie van het pand blijft cruciaal. Een goed geclassificeerd pand volgens de DPE, gelegen in een dynamisch gebied, zal beter in waarde stijgen dan een aankoop die uitsluitend op basis van een lage prijscriteria is gedaan. De huidige correctie biedt reële kansen, op voorwaarde dat men aantrekkelijke prijzen niet verwart met goede deals.