Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat eine Korrekturphase durchlaufen, nachdem er mehrere Jahre lang nahezu ununterbrochen gestiegen war. Die Preise sind in den meisten großen Ballungsräumen gesunken, das Transaktionsvolumen blieb unter einer Million, und die Kreditbedingungen haben sich aufgrund von regulatorischen Entscheidungen, die in der allgemeinen Presse wenig kommentiert wurden, verändert. Für Käufer und Investoren erfordert das Verständnis des Marktes, über die Schlagzeilen zu den Zinssätzen hinauszuschauen.
Immobilienkredite und Ersterwerber: Was die Anpassungen des HCSF konkret verändern
Die meisten Marktanalysen für 2024 konzentrieren sich auf das Niveau der Zinssätze. Sie übersehen einen technischen Punkt, der die Kaufkraft bestimmter Haushalte tatsächlich verändert: die Lockerungen der Kreditbedingungen, die für 2024-2025 beschlossen wurden.
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Der Höhere Rat für Finanzstabilität (HCSF) hat in seinem 2025 veröffentlichten Bericht, der von der Banque de France herausgegeben wurde, einen leichten Rückgang des Anteils abgelehnter Anträge und einen Anstieg der durchschnittlichen Laufzeit der gewährten Kredite bestätigt. Profile, die 2022-2023 vom Markt ausgeschlossen waren, insbesondere Erstkäufer mit bescheidenen Einkommen, können nun einen Kredit erhalten, der ihnen einige Monate zuvor verweigert wurde.
Konkrete bedeutet dies, dass die Frage der Finanzierung nicht mehr nur auf “welchen Zinssatz kann ich erhalten” reduziert werden kann. Die Laufzeit des Kredits, die Flexibilität beim Verschuldungsgrad und die Berücksichtigung des verbleibenden Lebensunterhalts haben an Bedeutung bei der Bearbeitung der Anträge gewonnen.
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Ein Käufer, der 2023 eine Ablehnung erhalten hat, sollte sein Dossier erneut einreichen, selbst ohne Einkommensänderung. Spezialisierte Portale wie https://www.franceimmo.net/ ermöglichen es, die Anzeigen mit einer ersten Schätzung der finanziellen Machbarkeit zu kombinieren, bevor ein Makler kontaktiert wird.
Thermische Durchlässe und DPE: der wahre Filter für die Auswahl von Immobilien im Jahr 2024
Die Verschärfung der Regeln für energieintensive Wohnungen hat einen sehr konkreten Effekt auf die Struktur des Marktes erzeugt. Immobilien, die im DPE mit A bis C klassifiziert sind, verkaufen sich schneller und mit einem geringeren Abschlag als Wohnungen, die mit F oder G klassifiziert sind, so die Daten der Notare von Frankreich.
Dieses Phänomen geht über die einfache Frage der Energiekosten hinaus. Seit der schrittweisen Verbot der Vermietung von thermischen Durchlässe wenden sich Investoren von schlecht klassifizierten Immobilien ab, es sei denn, sie integrieren ein umfangreiches Renovierungsbudget in ihre Rentabilitätsberechnung. Für einen Käufer in einer Hauptwohnung kann eine Wohnung, die mit E oder F klassifiziert ist, eine Preisgelegenheit darstellen, vorausgesetzt, drei Punkte werden vor dem Engagement überprüft:
- Die tatsächlichen Kosten der energetischen Renovierungsarbeiten, geschätzt von einem Gutachter oder einem thermischen Ingenieurbüro, nicht vom Immobilienmakler
- Die Berechtigung für öffentliche Förderungen (MaPrimeRénov’, éco-PTZ), die vom Typ der Arbeiten, dem steuerlichen Einkommen und dem Status der Wohnung abhängt
- Der regulatorische Zeitplan: Eine mit G klassifizierte Immobilie kann ab 2025 nicht mehr vermietet werden, eine mit F klassifizierte Immobilie wird 2028 betroffen sein
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der tatsächlichen Fähigkeit der Käufer, diese Kosten vorherzusehen. Die verfügbaren Daten zeigen eine deutliche Verschiebung der Nachfrage hin zu bereits renovierten oder leicht renovierbaren Immobilien, was ein Ungleichgewicht zwischen dem reichlichen Angebot an schlecht klassifizierten Wohnungen und der Nachfrage nach leistungsstarken Immobilien schafft.
Immobilienpreise in Frankreich: Wo der Rückgang nachlässt und wo er anhält
Die seit Ende 2023 beobachtete Preiskorrektur betrifft das Gebiet nicht einheitlich. Die Notare von Frankreich geben an, dass der Preisrückgang in mehreren lokalen Märkten stark nachlässt, während andere Gebiete weiterhin Anpassungen erfahren.
Im Neuen zeigt sich eine schrittweise, aber sehr gezielte Erholung der Aktivität in einigen Metropolen. Lille, Rennes und Nantes gehören zu den Städten, in denen Transaktionen mit hohen Abschlägen und Programme am Ende der Vermarktung die Verkäufe ankurbeln. Diese Dynamik spiegelt nicht eine allgemeine Wende auf dem Neumarkt wider, sondern eher eine punktuelle Bereinigung der Bestände.
Im Altbau variiert die Situation je nach Größe der Stadt und Art der Immobilie. Die Häuser am Stadtrand der Metropolen, deren Beliebtheit während der Post-Covid-Phase explodiert ist, sehen ihre Preise nach einer Korrekturphase stabilisieren. Die Wohnungen in den Innenstädten großer Ballungsräume folgen je nach ihrer Energieeffizienz einem anderen Verlauf.
Der Fall der Mittelstädte
Mittelstädte stellen ein eigenes Segment dar. Ihre Attraktivität, die durch Homeoffice gefördert wird, bleibt real, aber selektiv. Eine Immobilie in einer Stadt mit guter Zuganbindung, die über Gesundheits- und Bildungsdienste verfügt, behält ihren Wert. Im Gegensatz dazu haben Gemeinden ohne schnelle Verkehrsanbindung zu einer Metropole Schwierigkeiten, die Preisniveaus von 2021-2022 zu halten.
Immobiliensuche im Jahr 2024: Die Methodenfallen, die es zu vermeiden gilt
Die Suche nach der richtigen Immobilie beschränkt sich nicht auf das Durchsehen von Anzeigen. Die Suchmethode selbst bestimmt in hohem Maße die Qualität des endgültigen Kaufs. Mehrere Fehler treten häufig bei Käufern auf, auch bei den erfahrensten.
Nur auf den Preis pro Quadratmeter zu vertrauen, ist irreführend. Zwei Wohnungen, die im selben Preis in demselben Viertel angeboten werden, können radikal unterschiedliche Hausgeld, Energieeffizienz und Wiederverkaufswert aufweisen. Der Preis pro Quadratmeter dient als erster Filter, nicht als Entscheidungskriterium.
Die andere klassische Falle betrifft die Verhandlung. In einem Markt, in dem das Angebot in bestimmten Segmenten die Nachfrage übersteigt, haben sich die Verhandlungsspielräume erweitert. Immobilien, die seit mehreren Monaten zum Verkauf stehen und an ihrem Anzeigedatum erkennbar sind, lassen oft mehr Raum für Preisverhandlungen.
- Überprüfen, wie lange eine Immobilie auf den Anzeigenportalen veröffentlicht ist (einige Tools zeigen das Datum der ersten Veröffentlichung an)
- Den geforderten Preis mit den tatsächlichen Verkaufspreisen im Viertel vergleichen, die über die DVF-Datenbank (Demandes de Valeurs Foncières) oder die Daten der Notare zugänglich sind
- Die Kosten der Arbeiten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags schätzen lassen, nicht danach
Der französische Immobilienmarkt von 2024 belohnt methodische Käufer. Die regulatorischen Anpassungen im Kreditbereich öffnen Türen für zuvor ausgeschlossene Profile, aber die Auswahl der Immobilie bleibt entscheidend. Eine gut klassifizierte Wohnung im DPE, die sich in einer dynamischen Zone befindet, wird sich besser wertschätzen als ein Erwerb, der ausschließlich auf einem niedrigen Preis basiert. Die aktuelle Korrektur bietet reale Chancen, vorausgesetzt, man verwechselt nicht einen attraktiven Preis mit einem guten Geschäft.