Een stel zoekt een oude T2 in een middelgrote stad, bezoekt drie woningen die geclassificeerd zijn van F naar D in het DPE, aarzelt en stelt hun project uit. Enkele maanden later verandert de hervorming van het DPE voor kleine woningen de situatie: een van deze appartementen stijgt naar klasse D. Dit soort omkering illustreert goed waarom het volgen van de vastgoedtrends van 2024 geen eenvoudige waakzaamheidsuitvoering is, maar direct bepalend is voor het succes van een aankoop- of verkoopproject.
Hervorming van het DPE voor kleine woningen: wat verandert er concreet voor een aankoop
Sinds 1 juli 2024 zijn de rekenregels voor het DPE voor woningen van minder dan 40 m² gewijzigd. De oude rekenmethode penaliseerde studios en kleine T2’s te veel, die vaak geclassificeerd werden als F of G, terwijl hun werkelijke verbruik niet zo ver verwijderd was van beter beoordeelde woningen.
Aanrader : De laatste trends en onmisbare info om op de hoogte te blijven van het nieuws
De correctie stelt sommige woningen in staat om één of twee energieklassen te stijgen zonder enige werkzaamheden. Voor een koper verandert dit twee concrete parameters: de onderhandelingsprijs (een ex-thermische doorlaatwoning daalt minder in waarde na herclassificatie) en de mogelijkheid om te verhuren zonder onderhevig te zijn aan de geleidelijke verbod op doorlaatwoningen.
We zien nog steeds veel verkopers die hun DPE niet hebben laten herberekenen en een verouderde klasse tonen. Als u een studio of een oude T1 target, vraag dan altijd of het diagnostic na juli 2024 is uitgevoerd. Een eerdere DPE kan een goede deal verbergen, of omgekeerd, een herberekende woning kan een prijs rechtvaardigen die het oude label niet ondersteunde.
Ook interessant : De onmisbare trends in online business om dit jaar te volgen
Om de advertenties te vergelijken en de geactualiseerde diagnoses te vergelijken, kunt u de website maisoncrea.fr voor vastgoed gebruiken om de woningen te filteren op basis van hun werkelijke energieklasse.
Correctie van vastgoedprijzen: waar staan we echt na 2023
Na de voortdurende stijging in de post-Covid jaren heeft de markt een duidelijke correctie ondergaan in 2023-2024. De terugmeldingen variëren op dit punt afhankelijk van de gebieden, maar de onderliggende trend is dezelfde: verkopers die weigerden hun prijzen aan te passen, zagen hun woning maandenlang stagneren zonder aanbod.
Wat we op het terrein zien, is dat onderhandeling weer de norm is geworden. In middelgrote steden en aan de rand van grote metropolen zijn de onderhandelingsmarges tussen de vermelde prijs en de getekende prijs vergroot. Kopers hebben een hefboom die ze jaren niet meer hadden.
Vastgoedschatting: de fout die een verkoop blokkeert
De meest voorkomende fout blijft de initiële overschatting. Een woning die te duur te koop wordt aangeboden, genereert geen bezoeken in de eerste weken, die het meest strategisch zijn. Daarna, zelfs na een prijsverlaging, verliest de advertentie aan zichtbaarheid op de portalen. Resultaat: je eindigt met een lagere verkoopprijs dan als de prijs vanaf het begin juist was geweest.
Om een realistische schatting te maken, combineren we drie bronnen:
- De prijzen per vierkante meter van recente verkopen in de buurt (DVF-database van notarissen, gratis toegankelijk)
- De positionering van vergelijkbare woningen die momenteel online staan, rekening houdend met hun publicatieduur
- De mening van een lokale makelaar die de werkelijke transactieperiodes in de sector kent
Vastgoedfinancieringsstrategie in 2024: bereid uw dossier anders voor
De rentevoeten zijn sterk gestegen ten opzichte van de periode 2020-2022. Voor hetzelfde salaris is de leencapaciteit gedaald. Dit is geen verrassing, maar de praktische consequentie wordt vaak onderschat: het werkelijke aankoopbudget is aanzienlijk gedaald voor de meeste huishoudens.
Op het terrein hebben de dossiers die in 2024 worden goedgekeurd één gemeenschappelijk kenmerk: ze zijn vooraf voorbereid, vaak meerdere maanden voor het eerste bezoek. De eigen inbreng, de professionele stabiliteit en het bankbeheer van de afgelopen drie maanden wegen zwaar in de beslissing van de bank.
Wat banken als eerste bekijken
- De schuldenlast na het project (kredietlasten ten opzichte van netto-inkomsten), begrensd door de HCSF
- Het resterende bedrag om van te leven nadat alle lasten zijn afgetrokken, dat voldoende moet blijven afhankelijk van de samenstelling van het huishouden
- De afwezigheid van bankoverdrafts op de afschriften van de afgelopen drie tot zes maanden
- De consistentie tussen het project (hoofdverblijf, huurinvestering) en het financiële profiel
Een makelaar kan helpen bij het structureren van het dossier, maar de voorbereiding begint veel eerder dan de bankafspraak. Een kleine consumptiekrediet aflossen, regelmatig sparen, zelfs kleine bedragen, en zijn rekeningen stabiliseren: deze eenvoudige acties veranderen de perceptie van het dossier door de kredietanalist.
Vastgoedverkoop: pas uw strategie aan de huidige markt aan
Verkopen in 2024 vereist dat men accepteert dat de machtsverhouding is verschoven naar de koper. De marketing van de woning wordt een echt onderwerp. Professionele foto’s, een gestructureerde advertentie met de technische sterke punten (DPE, gemeenschappelijke kosten, recente werkzaamheden) en een coherente prijs vanaf de online plaatsing maken het verschil.
We zien ook dat de woningen die het snelst verkocht worden, die zijn waarvan de verkoper de bezwaren heeft voorzien. Een pre-diagnose, een bijgewerkt onderhoudsboek, offertes voor werkzaamheden die al zijn begroot voor de geïdentificeerde zwakke punten: alles wat de onzekerheid van de koper vermindert, versnelt de verkoop.
Seizoensgebondenheid en tempo van de verkoop
De lente blijft de meest actieve periode in termen van zoekvolume en bezoeken. Een woning eind februari of begin maart online zetten, maakt het mogelijk om de eerste golf van gemotiveerde kopers te vangen. Omgekeerd verlengt een verkoop in augustus of december mechanisch de termijnen, behalve op zeer krappe markten.
Het succes van een vastgoedproject in 2024 hangt minder af van een unieke formule dan van het vermogen om zich aan te passen aan de nieuwe spelregels: herberekende DPE’s, gecorrigeerde prijzen, strengere financiering. Elke stap vereist een specifieke voorbereiding, en zowel kopers als verkopers die de tijd nemen om hun aanpak vooraf te structureren, komen als winnaars uit de bus.